【記者林賢經台北報導】中華都市更新全國總會本月3日下午，在北市中油大樓國光廳，辦理第十三屆都市更新高峰論壇。
高峰論壇邀內政部政務次長董建宏、內政部國土管理署王武聰組長、台北市副市長張溫德、國家住都中心林啟賢主任、台灣金聯資產管理公司董事長宮文萍、中國建築經理公司副總經理林雲鵬、國家住都中心董事長花敬群等貴賓參與。
主辦的都更總會理事長江宏志指出，都市更新不只是建築的新舊更替，更關係著居住安全，城市韌性以及下一世代的生活環境。社團法人中華都市更新全國總會長期凝聚產、官、學、民各界力量，搭建政策與實務交流平台。多年來透過都市更新高峰論壇，持續關注政策制度、居住安全、防災期性、實務，整合及城市永續等議題，期盼為台灣都市更新凝聚共識、尋求解方。
今年邁入第十三屆都市更新高峰論壇，以「自主・都更新紀元」為主題，並以「共創永續安全與韌性共榮新城市」為願景，回到都市更新最重要的核心－人與社區。面對建物高齡化、居住安全及永續發展等課題，期待透過政府、產業、專業者與民眾共同參與，讓民眾從「了解都更、參與都更」進一步走向「自主都更」。
五位主講人現場回應提問
【記者張毅台北報導】中華都更全國總會辦理的高峰論壇，最後進行綜合討論環節，由總會副理事長劉果主持，五位主講人王武聰組長、張溫德副市長、林啟賢主任、宮文萍董事長及林雲鵬副總經理等人參與。
北市副市長張溫德表示，台北市目前有36案在進行，有兩案已辦簽約典禮，完成簽約，包括信義區及南港區兩案。從政府給民眾明確的方向，地主就積極自主推動起下去；在老宅電梯部分，過去三年，申請補助或降低門檻，協助申請、高齡者上下樓梯不便，在都更八箭中成果相當不錯。
主持人劉果問台灣金聯公司有什麼優勢？台灣金聯董事長宮文萍指出，該公司就是一個建設公司，包括公辦都更、自辦都更，跟本業上沒有衝突，不輸給品牌的建商。在都更上可協助「全案管理」，不論地主是出資或是不出資，台灣金聯有彈性，都可提供換軌的服務，且可提供前期資金的墊資；以台灣金聯公司為「全案管理」機構，是比較有彈性。以往有地主與建商合建時，因建材漲價，碰到建商資金不足的情形，無法完成後續都更，以台灣金聯公司的資金而言，應不會出現類似的情況。透過台灣金聯公司來都更，可以跟品牌公司一樣，會有創價的效果，跟品牌建商一樣。
中國建經公司副總經理林雲鵬指出，久病成良醫，是碰到過太多的問題；至於有無不成功的案例，他強調，沒有不成功只有「未成功」的案例。目前經手的建案，上個月拿到建照，就是921的案例，歷經二十年，重新請建照，最後還是把它蓋完，人助自助者，別人就會幫你。因此，只有「未成功」沒有不成功。政府推動都更的初衷，本質上就是要改善居住環境，給家人更好的居住環境。
王武聰說明自主都更重建補助上限
【記者張靜惠台北報導】內政部營建署都市更新組組長王武聰表示，自主都更比例偏低，內政部於115年7月7日修正發布「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」，修正後自主都更可取得的補助上限，由800萬元提高至1,000萬元，並將補助時間點往前延伸至更新會成立及前期規劃階段。
原本自主都更重建補助上限總計800萬元，其中擬訂事業計畫最高補助500萬元，擬訂權利變換計畫最高300萬元。內政部於115年7月7日修正發布「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」，除將總補助上限提高至1,000萬元外，也新增100萬元前期補助，被定位為自主都更的「第一桶金」。其中，更新會設立最高補助40萬元，委託專業團隊辦理前期規劃最高補助60萬元。
王武聰表示，中央都更基金提撥5億元 預計創造50億元融資保證效益，在融資部分，政府規劃建立自主都市更新信用保證機制，希望解決住戶自行重建時銀行融資不足的問題。依目前規劃，中央都市更新基金將提撥5億元，預計創造50億元融資保證效益。信用保證額度規劃為每戶最高600萬元，主要用於填補銀行融資與實際重建成本之間的差額，降低金融機構授信疑慮。如果每戶都更成本2,000萬元為例，一般銀行融資約1,400萬元，其餘600萬元可透過政府信用保證機制支應。
政府希望透過信用保證制度，協助自主都更跨過融資「最後一哩路」。制度設計上，將由都市更新會提出申請，經地方主管機關進行資格認定，再向金融機構申請貸款。金融機構完成徵信及授信評估後，向中小企業信用保證基金申請送保，由信保基金提供保證。
王武聰表示，中央都市更新基金則將提撥信用保證專款，提供信保機制所需資源。相關法制作業包括修正中央都市更新基金收支保管及運用辦法，將自行實施都市更新重建貸款信用保證相關支出納入基金用途；另研議訂定「中央都市更新基金協助自主都更重建貸款信用保證作業要點」，並修正都市更新條例，增訂信用保證的法源依據。
另一項政策重點是建立全案管理機制，內政部於115年7月16日將都市更新條例修正案函送立法院，其中新增「全案管理機構」制度，希望解決住戶缺乏專業能力的問題。依修法方向，全案管理機構可受都市更新會或所有權人委託，統籌辦理都市更新業務，或直接實施都市更新事業。其角色定位為「住戶作主、專業協助」。也就是說，更新方向仍由住戶決定，但從前期整合、規劃、協調，到工程發包及施工管理，可由專業機構統籌處理。全案管理機構原則上以收取合理服務費為主，不參與更新利益分配。
修法也將規範全案管理機構的資格條件、財務能力及專業責任，並授權中央主管機關訂定相關辦法，以確保其專業能力及執行品質。修法後，民間推動都市更新的方式將更多元。所有權人可委託事業機構實施、組織都市更新會自行實施，也可透過全案管理機構統籌或實施。政策希望藉此增加地主選項，不再只有傳統建商主導或住戶自行成立更新會兩種主要模式。
林啟賢強調全案管理新思維
【記者張毅台北報導】國家住都中心林啟賢主任在高峰論壇中，強調全案管理新思維：引領自主都更走向專業代工新紀元。
他指出，面對高齡化、老舊建築與都市環境，都更已不只是重建房子的問題，更是一場社區共同決策與治理能力的孝驗。當社區從過去被動等待建商整合，轉變為自己掌握更新方向時，究竟需要面對哪些問題？又該如何建立住戶共識、評估更新可行性、組織專業團隊，以及處理資金、風險與利益分配？政府政策、金融機制與民間專業力量如果能相互配合，讓社區不必「自己承擔一切」，就能建立以社區為主體，以專業為工具、以金融為支撐、以政府為後盾的堅強組合。
自主都更不只是「如何把房子蓋回來」，而是要思考一個更重要的問題，就是都市更新真正要重新建造？是否也是一個社區共同生活、共同決策與共同創造未來的能力？林啟賢表示，全國住宅快速老化，而都更危老核定量相對有限，30年的老屋所有權人，會不會剛好是30年前購屋的那群35歲年輕人呢。目前全國有一百三十八萬戶，屋齡五十年以上住宅，佔全部住宅的百分之十四點五一。
林啟賢說， 市場機制有侷限性，傳統的民辦委託都更事業機構，多由建設公司擔任實施者。自主都更案件少，因而面臨地主專業能力不足、整合不易等困境，需專業協助。 公辦都更具政策目標與特殊性，主要針對具急迫性、公共利益或大面積公有土地的地區。
他指出，自主都更不易，因此缺乏專業協助，這是重要瓶頸，「都市更新條例」修法擬新增－全案管理機構制度；未來若相關制度建立後，更需要配套機制協助民眾辨識、選擇及信任全案管理機構。
林雲鵬主講實務與整合
【記者張毅台北報導】中國建築經理公司副總經理林雲鵬，主講實務與整合，以共識型都更的跨域協作，談自主更新整合實務與多元權益分配。強調「天下沒有白吃的午餐」，民眾若出錢，則所分得坪數不變，若不出資且與建商合建，則建商就會分潤，可能分得坪數會減少。
林雲鵬是台大建築與城鄉研究所碩士，他指出，建經公司的功能，就是針對國內特殊的專業環境，設立「建築經理公司」，達到四項政策功能，包括保障；促進購屋者，建築業和營建業權益的發展；重建國內不動產交易的秩序；充分發揮不動產金融的功能。
他表示，民眾要認識自主更新與權利變換制度；分辨合建與自力更新模式的差異；自主更新開發效益與多元權益分配；自主都更政策、融資與全案管理支持機制；中國建經公司在自主更新中扮演的角色；成功自主更新的整合已有案例，建立信任與得業團隊。
林雲鵬指出，中國建經公司是都更的首選品牌，各項指標名列第一，民國七十五年成立迄今已四十年，是由台灣土地銀行與兆豐銀行投資成立，都更重建實績最多，重建實施及營管逾60件，重建總戶數超過5500戶，總工程造價超過385億；經管工地超過1310件，累計客戶超過827家，工程造價超過6960億，銷售金額超過12,280億。
他強調，中國建經公司的優勢，可提供全方位專案服務；全國唯一獲選的建經公司，成案品質多次獲獎肯定，是台灣誠信品牌認證，為業界標竿，最優質且全方位的服務，提供具備各專業領域資深人才。且有客製化合作模式，具備整合地主、全案規劃、工程執行、完工交屋的完整成功實績；對都更流程處理方案具實務經驗；多年擔任各市政府更新審查委員；可有效提出相關策略及執行方式，同時判斷個案成案前後課題及風險。
宮文萍談全案管理與資金墊付機制
【記者張毅台北報導】台灣金聯資產管理公司董事長宮文萍，在高峰論壇中，以「財務與風險」為題，談全案管理與資金墊付機制，強調在都更過程中前期資金重要。
宮文萍指出，都更時跟建商合建，很大的一半被建商分走，地主可以擁有較多的主導權。自主都更的困難，缺乏專業等問題，無法全面，資金的缺乏，前段的資金怎麼辦，如可解決是最嚴重的問題；在自主都更中，未來發包的費用，地主不願意貸款，與建商形成僵局。
台灣金聯提出的模式，全案管理、前期資金的墊付，財務的代算、計劃的報核等，都是自主都更會碰到的問題，台灣金聯公司可提供一條龍的服務。前期資金原則上可提供3000萬額度的資金墊付，換軌的機制，地不想貸款、不想出資，台灣金聯可作為扮演建商的角色，讓社區不同的民眾需求，獲得解決。
全台灣老屋的屋齡約三十多年，108年到現在，政府核定的件數一共是566件，其中屬於民辦即與建商合作的件數，達到百分之九十四，共計有534件，由地主自行主導的只有32件，比例十分少。過去七年中，雙北市核定只有22件，政府大力推動自主都更。
好處是地主可以分回較多的坪數，政府不希望建商分回較多的坪數，地主擁有主導權；不會受制於建商；很多時候建商不願意介入，例如基地比較小、地段不好、房市不景氣，變成建商不來，可以自己做建商。
宮文萍指出，發包、估價等專業知識，資金的缺乏，社區更新會前期就會需要錢，銀行要等到計劃完成，錢才會進來，萬一將來不成功，前期投入的地主就打水漂了，地主的意見無法整合。
宮文萍表示，台灣金聯提供換軌的機制，在同一社區地主不同的需求，不想貸款、出資，擔任建商的角色，提供多元的解決方案。
張溫德主講面對未來城市發展整體思考
【記者張靜惠台北報導】台北市副市長張溫德表示，台北的都市更新要從更新一棟建築走向更新一個街區，再進一步更新一座城市，透過城市空間重新編序、產業生態系建構、防災韌性提升及政府治理角色轉型，打造一座具有國際產業競爭力的首都。他以輝達選擇台北當海外總部，是世界相信台北，國際企業選擇一座城市，看的是速度、場域與人才，而台北已經通過了這場檢驗。
台北市副市長張溫德以「永續、希望、首都——大都更時代下的未來城市空間戰略」為題，說明臺北市面對未來城市發展、都市更新、防災韌性及AI產業布局的整體思考。他表示，都市更新是成熟城市的轉骨機會，台北的更新政策不能只看一棟建築能否拆除重建，而是要重新思考整個城市空間如何組織。在具體政策方面，臺北市目前推動「都更八箭」，希望透過公私協力、加速審議及增加誘因，加快都市更新進度。
除都市更新，張溫德也將城市發展議題延伸至AI產業與城市功能轉型。他表示，AI時代下，城市的功能也正在發生改變。過去城市招商主要著重土地、廠房與招商本身；現在企業選擇城市時，則更加重視人才、算力與創新生態系；未來城市競爭的重點，還將進一步包括生活機能、實證場域以及與全球產業鏈的連結。
張溫德指出，一座城市是否具備完整產業鏈、人才環境及技術驗證條件，將直接影響國際企業是否願意長期落地。他以輝達選擇臺北作為海外總部，是一次國際評分，投資規模帶動上下游同步進駐超過新臺幣400億元，預計可帶來超過1萬個就業機會及高階研發、技術人才。
他表示，臺北要追求的不能只是一家公司進駐，而是整條產業鏈留下來。一家旗艦企業進駐，可以帶來重大投資訊號，但只有整條產業鏈真正留下來，才會成為城市長期的永續資產。在AI產業鏈布局上，從晶片、伺服器、雲端、AI應用、智慧醫療、資安及新創等不同環節。臺北市的目標，是讓整條產業鏈在臺北完成一次完整循環，也就是從研發、驗證、商轉，再進一步輸出國際。
張溫德指出，臺北市目前已有超過600家AI軟硬體廠商落地，臺北是亞洲極少數能在方圓50公里內，同時串接晶片設計、精密製造與高密度都市治理場域的城市，這項條件也是臺北發展AI產業的重要優勢。未來臺北產業政策也將從「單一園區」進一步走向「科技廊帶」。張溫德指出，北士科不只是單一園區，而是整條臺北科技廊帶的重要樞紐。
張溫德表示，市府角色應由管理土地轉向設計生態系，招商也不能只看土地收益，而是要思考如何補足AI產業生態系缺口。在AI城市戰略上，臺北市提出「T-AI-PEI」概念，希望未來「讓世界談AI的時候，就想到臺北」。其中第一個方向，是「北士科是起點」，以北士科作為第一塊拼圖，再向外擴散成為城市級AI產業戰略。第二個方向，是「從招商到生態系」，也就是不只把企業招進來，而是將研發、驗證、商轉及人才都留在臺北。第三個方向則是「城市即場域」，讓整座臺北市成為AI技術的實證場域，甚至成為新技術的第一個買家。
